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Altbau - fit für die Zukunft

Von der Problemimmobilie zum Vorzeigeobjekt

Die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Wuppertal (GWG) hat zusammen mit dem Büro für Quartierentwicklung (WQG) gezeigt, dass der Wandel möglich ist.

Das Modellhaus Sedanstraße 85: In vielen Wuppertaler Mehrfamilienhäusern steckt mehr Potential als geahnt – Es zu heben, ist allerdings oft eine große Herausforderung

Die Zahl zeigt, wie groß der Handlungsbedarf ist: In Wuppertal standen zuletzt knapp 12.000 Wohnungen leer. Dabei sind die Häuser oft nicht einmal unattraktiv, jedoch in aller Regel „ sehr in die Jahre gekommen“. Denn als der Wohnungsmarkt im Tal angesichts sinkender Einwohnerzahlen über einen langen Zeitraum stagnierte, sahen viele Hauseigentümer wenig Sinn darin, Geld in die Hand zu nehmen, um ihre Immobilien für die Zukunft attraktiv zu machen. Die Zeiten haben sich jedoch geändert - die Stadt wächst. Der Leerstand sei zuletzt spürbar zurückgegangen, so der Chef des Büros für Quartierentwicklung (WQG), Sven MacDonald. Und damit verbessern sich die Perspektiven für den Wuppertaler Wohnungsmarkt. Davon ist auch Oliver Zier als Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft (GWG) überzeugt. Grund genug für GWG und WQG, im vergangenen Jahr ein Projekt anzupacken, das ein Vorbild sein soll – das Modellhaus Sedanstraße 85. Inzwischen ist es bezugsfertig.

Ein 90 Jahre alter Musterfall

Das über 90 Jahre alte Haus aus dem ehemaligen Wohnungsbestand der Stadt dient dabei im wahrsten Sinne als ein Musterfall dafür, wie sich die Situation einer Immobilie über Jahre hinweg zuspitzt, wenn sie vernachlässigt wird. Aber auch dafür, wie Hausbesitzer mit sinnvollen Investitionen und marktgerechten baulichen Veränderungen aus einem Problemfall wieder ein Haus machen können, das sich sehen lassen kann und zugleich ein Zuhause für verschiedene Generationen bietet. Insgesamt rund 710.000 Euro hat die GWG in die Modernisierung gesteckt. Eine ordentliche Summe. Aber das denkmalgeschützte Haus musste auf rund 550 Quadratmeter Wohnfläche komplett modernisiert werden. Eine Luxussanierung sei dies dennoch keinesfalls, betont GWG-Geschäftsführer Oliver Zier: „Wir möchten anderen Hausbesitzern, die über eine Sanierung nachdenken, zeigen, dass es möglich ist, eine Immobilie wieder fit zu machen. Deshalb haben wir sehr genau hingeschaut, was getan werden muss - und, dass es sich rechnet. Um anschließend vertretbare Mietpreise zu erreichen, war gleichzeitig klar, dass nicht alles umgesetzt wird, was theoretisch machbar gewesen wäre.“

Fünf Etagen komplett entkernt 

Allerdings blieb trotzdem im Inneren des Hauses kaum ein Stein auf dem anderen. Es wurde komplett entkernt. Aus ehemals zehn wurden acht, jetzt lichtdurchflutete Wohnungen – in der dritten Etage begeisterten schon bei den ersten Besichtigungen zwei Maisonettewohnungen die Besucher. Sie bieten über zwei Etagen und jeweils gut 100 Quadratmetern genug Platz für Familien. Gleichzeitig sorgen barrierefreie Zugänge zu den beiden 55-Quadratmeter-Wohnungen im Erdgeschoss dafür, dass sich auch Mieter an dieser Adresse wohlfühlen können, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind. Die Rampe an der Haustür ist ein sichtbares Zeichen für den Abbau von Barrieren. Auf der Wunschliste für das Vorzeigeobjekt stand natürlich diesbezüglich auch ein Aufzug. Allerdings stellte sich schnell heraus, dass sowohl die technischen Voraussetzungen als auch die Berücksichtigung des Denkmalschutzes den Einbau sehr erschweren würden. Außerdem waren die zusätzlichen Kosten so hoch, dass sich ein solcher Aufzug wirtschaftlich nicht vertreten ließ. Daher wurde bewusst kein Aufzug nachgerüstet. Auch diese Entscheidung zeigt, dass der Modellcharakter aus dem Anspruch heraus entsteht, die Nachahmung der Modernisierung zu ermöglichen.

Andere Dinge ließen sich dagegen durchaus realisieren. So sind die denkmalgeschützten Wohnungseingangstüren zwar ganz die alten, trotzdem sehen sie aus wie neu und in ihrem Inneren steckt überdies jetzt eine moderne Schließtechnik, die Einbrechern den „Job“ erheblich erschwert. Apropos Sicherheit – auch der Einbau einer Gegen-sprechanlage mit Kameraüberwachung dient nicht nur dem Komfort, sondern ist auch ein echtes Plus in Sachen Sicherheit.

Die Aufwertung schließt das Umfeld und die Nachbarschaft ein

Barrierearme Bäder standen ebenso auf dem Plan wie eine umfassende energetische Sanierung, damit die künftigen Mieter von der deutlichen Verringerung des Energieverbrauchs profitieren können. Neue doppelverglaste Fenster halten die Wärme im Haus und im Keller arbeitet jetzt ein großer Gas-Brennwert-Heizkessel, der künftig auch die noch nicht renovierten Nachbarhäuser des Ensembles mit Wärme versorgen wird. Außerdem wurde im Zeitalter der Digitalisierung die Haustechnik gemeinsam mit den Wuppertaler Stadtwerken auf den modernsten Stand gebracht, wie z. B. durch den Einbau digitaler Verbrauchszähler. Der Gemeinschaftsgarten der acht Häuser ist nun von Wildwuchs befreit, um den großartigen Blick über das Tal freizugeben – denn zu jeder Wohnung gehört jetzt ein Balkon. Auch das ehrwürdige Treppenhaus erstrahlt im neuen, alten Glanz und heißt so Besucher und Mieter mit dem Charme der zwanziger Jahre willkommen.

Gemeinsam mit den lokalen und regionalen Partnern des Handwerks hat die GWG unter der Regie von Bauleiter Arif Izgi in nur sieben Monaten einen nicht mehr vermietbaren Altbau mit hohem Leerstand in eine schmucke Immobilie mit moderner Ausstattung und toller Aussicht verwandelt. Dabei wurden sowohl die Zeitvorgabe als auch das Budget eingehalten, was bei Altbausanierungen durchaus anspruchsvoll ist. Gleichzeitig hielt das Team der WQG buchstäblich jeden Schritt und jede Etappe des Sanierungsvorhabens fest und nutzte unter anderem Facebook als Plattform, um Interessierte über den Baufortschritt auf dem Laufenden zu halten. Mehr noch: „Wir planen eine Dokumentation, aus der eine Art Sanierungsleitfaden für Mehrfamilienhäuser werden könnte“, erklärt Olcay Demirci von der WQG. Er hat deshalb den Umbau des Hauses hautnah begleitet und weiß zu berichten, dass die Resonanz auf den Facebook-Auftritt sowie auf die gesamte Presseberichterstattung des Modellhauses groß war und ist. „Wir hatten eine Menge Rückfragen von interessierten Hausbesitzern und Mietinteressenten.“

Während die GWG für 2018 bereits die Sanierungen der ersten Nachbarhäuser am Sedansberg ins Auge fasst, hoffen nun WQG und GWG gleichermaßen darauf, dass das Modellhaus viele Nachahmer findet.


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 WQG präsentiert neuen Ratgeber zur Sanierungen von Altbauten

Die Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH - kurz WQG - hat ihre Erfahrungen bei der Modernisierung des Modellhauses in der Sedanstraße 85 in einem Ratgeber zusammengefasst. Am 18. Dezember wurde die neue Broschüre auf der Pressekonferenz des Oberbürgermeisters erstmalig vorgestellt. Sie richtet sich an alle Eigentümer von Altbauten bzw. sanierungsbedürftigen Wohngebäuden und zeigt anhand von Erfahrungsberichten, Interviews, und Handlungsempfehlungen , worauf es ankommt, um eine Immobilie so zu modernisieren, dass sie lange erfolgreich am Mietmarkt besteht. Alle wichtigen Einzelaspekte einer Sanierung, wie Vorplanung, Finanzierung, Ausstattung, Denkmalschutz und vieles mehr beleuchtet der Ratgeber klar nachvollziehbar aus der Praxisperspektive. Er soll Immobilienbesitzern Informationsquelle und Motivation zugleich sein, damit Sie ihre Immobilie ebenso fit für die Zukunft machen. Denn mit dem Ratgeber vermittelt die WQG das deutliche Signal: Ja, es geht! Und Nichtstun ist keine Alternative!

Praktisch denken, angemessen sanieren

Das denkmalgeschützte Modellhaus aus dem Jahr 1925/26 gehörte zu den „schwierigen“ im Bestand der GWG: nicht mehr zeitgemäße Wohnungen haben eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilie unmöglich gemacht. Die GWG hat von November 2016 bis zum Juli 2017 als Bauherr die gesamte Liegenschaft kernsaniert. Die Sanierung ist aber kein weiteres Leuchtturmprojekt, an dem ohne Rücksicht auf die Kosten und Refinanzierung demonstriert wird, was technisch alles machbar und möglich ist. Von Anfang an ging es darum, ein praxisnahes Beispiel zu schaffen, das auf ähnliche Gebäude einfach übertragbar ist. Das wird bei der Ausstattung besonders deutlich. Auf einen Fahrstuhl wurde aus Kostengründen verzichtet. Neue Balkone an der Rückseite ermöglichen jedoch modernes zeitgemäßes Wohnen in Nähe der Innenstadt.

Die Zeit ist jetzt!

Motivation und Hintergrund des Modellhauses und des Ratgebers ist der Sanierungsstau und der zum Teil immer noch hohe Leerstand bei den Wohnimmobilien in der Stadt. „Zwei Aspekte waren und sind für uns wesentlich“, erklärt der Geschäftsführer der WQG Sven Macdonald. „Zum einen haben wir einen realistischen Weg aufgezeigt, wie man mit vertretbaren Maßnahmen und klaren Entscheidungen eine Immobilie wieder zukunftsfähig macht. Zum anderen ist es uns wichtig, auf die heutigen Chancen hinzuweisen. Die Zinsen sind niedrig und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zieht an. Gleichzeitig sind die Förderbedingungen sehr gut. Die Zeit seine Immobilie fit für die Zukunft zu machen, ist also genau jetzt!“

Der Ratgeber „Altbau – fit für die Zukunft“ kann hier heruntergeladen oder bei der WQG angefordert werde. Außerdem liegt er in den Immobilienzentren der Sparkasse Wuppertal aus

 

Falls wir Sie neugierig gemacht haben, finden Sie nachfolgend die passenden Ansprechpartner in Sachen Modellhaus und Altbausanierung:


Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH

Herr Olcay Demirci

Fon 0202 758 028 688

olcay.demirci@quartier-entwicklung.de

www.quartier-entwicklung.de

 

Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal

Frau Nenja Lindner

Fon 0202 9311 103

nlindner@gwg-wuppertal.de

www.gwg-wuppertal.de

 

Zahlen und Fakten

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Kurz und knapp: Wissenswerte Daten rund um die GWG Wuppertal.

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Ausgewählte Projekte, für die die GWG mit Preisen ausgezeichnet worden ist.

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